تقييم النظام القانوني الإجباري لعقود المطور العقاري - نظرة تحليلية مقارنة لمشروع القانون الجديد

يعتبر نشاط التطوير العقاري من أهم الوسائل التي تستعين بها الدولة – منذ العقد الأخير من القرن الماضي حتى الآن – لتطلق يد القطاع الخاص في المساهمة في عملية البناء والتشييد لحل أزمة الإسكان والقضاء على مشكلة العشوائيات، لكن المفاهيم والمصطلحات التي يقوم عليها هذا النشاط الحيوي لا تزال تقف حجر عثرة في سبيل إقامة صرح نظام قانوني متكامل له؛ نظراً لعدم وجود تشريع ينظم العلاقات المتشابكة التي تنشأ عن مباشرة هذا النشاط في مصر حتى الآن.
وبمطالعة نصوص القانون الفرنسي ومشروع قانون التطوير العقاري المصري – الذي لم ير النور حتى كتابة هذه السطور – المنظمة لنشاط التطوير العقاري؛ يمكننا القول إن تكييفاً قانونياً موحداً وإجبارياً (إلزامياً) قد أطلقه المشرعان المصري والفرنسي – وتبعهما بعض من الفقه في البلدين – على كافة العقود التي يبرمها المطورون العقاريون دفعةً واحدة، دونما نظر إلى اتجاه إرادة العاقدين.
وقد حاول بعض الفقه تحديد النظام القانوني الواجب التطبيق على تلك العقود غاضين الطرف عن تكييف المشرع نفسه لها، فرأينا اختلافاً كبيراً بينهم في هذا الصدد: فبينما يراها البعض عقوداً ذات طبيعة خاصة تخضع لنظام قانوني مختلف عن عقود البيع العقاري التي تنظمها القواعد العامة، يراها آخرون عقود بيع عقاري إما تحت الإنشاء أو مكتملة البناء ويخضعونها – من ثم – للأحكام والقواعد العامة المنظمة لعقود البيع العقاري بصفة عامة، بينما اعتبرها جانب مرجوح عقود حفظ للحق أشبه بالوعد بالبيوع العقارية وتحكمها بالتالي القواعد المنظمة للوعد بالبيع والواردة في التقنين المدني، ولحين ظهور الملامح النهائية لمشروع قانون تنظيم نشاط التطوير العقاري المصري، يبقى هذا الرأي أو ذاك محلاً للدراسة والنظر.